Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz : Die neue „Lex Ladestation“

In die grundlegende Systematik des Änderungsrechts greift auch die Novelle zum WEG 2022 nicht ein: Wie bisher bedürfen Änderungen der einstimmigen Zustimmung aller Wohnungseigentümer, sofern eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen von anderen Wohnungseigentümern durch diese Maßnahme möglich ist. Wird diese Genehmigung nicht eingeholt, besteht ein Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch seitens der übrigen Wohnungseigentümer.

Für eigennützige Änderungen des Wohnungseigentümers gilt das Einstimmigkeitsprinzip. Die engen Grenzen des Änderungsrechts führen dabei regelmäßig zu Interessenkonflikten. Die Novelle erweitert nun einerseits den Katalog der privilegierten Maßnahmen, zu deren Umsetzung es nicht des wichtigen Interesses oder der Übung des Verkehrs bedarf, und schafft andererseits eine neue Zustimmungsfiktion, die die Umsetzung bestimmter Änderungsmaßnahmen erleichtern soll.

Ein Auszug aus den Änderungen im WEG 2022:

• Schaffung von Vorrichtungen zum Langsamladen von Elektrofahrzeugen
  
• Unterlassungspflicht der Nutzung einer Einzel-Ladevorrichtung für Elektrofahrzeuge bei
  
• Schaffung einer Gemeinschaftsanlage
  
• Schaffung einer Zustimmungsfiktion bei bestimmten privilegierten Änderungen:
  • Vorrichtungen zum Langsamladen
    
  • Anbringen von Beschattungsanlagen
    
  • Errichtung von Solaranlagen (nur bei Reihenhäusern und Einzelgebäuden)
    
  • Einbau von einbruchsicheren Türen

Das Gesetz definiert den Begriff des Langsamladens nicht näher. Eine genaue Definition sollte aufgrund der rasanten Entwicklung der Technik ausdrücklich nicht erfolgen, um der Praxis ausreichend Spielraum zur Beurteilung zu lassen. Nach den Erläuterungen zur Regierungsvorlage fällt das Laden mit 5,5 kW jedenfalls noch unter diesen Begriff. Hingegen sei unter Normalladen heute das Laden mit 22 kW zu verstehen, und auch das Laden mit 11 kW falle wohl in diese Kategorie. Hintergrund der Regelung ist jedenfalls, dass die elektrische Versorgung der Liegenschaft nicht übermäßig beansprucht werden soll.

Unmittelbar von der Begünstigung erfasst, ist nur die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen. Dazu werden aber wohl auch jene Nebenarbeiten zählen, die damit einhergehen, wie die Neuverlegung von Leitungen und die Ergänzung von Zählern.

Flankiert wird die Privilegierung der Schaffung von Einzel-Ladestationen durch eine spezifische Unterlassungspflicht, wenn eine Gemeinschaftsanlage geschaffen wird. Wohnungseigentümer, die eine Einzelvorrichtung zum Laden eines E-Fahrzeugs angebracht haben, haben deren Nutzung wieder zu unterlassen, wenn

• die Eigentümergemeinschaft dies mittels Beschluss verlangt und
• die elektrische Versorgung der Liegenschaft durch eine Beteiligung an einer gemeinsamen Anlage besser genutzt werden kann als durch einzelne Ladestationen.

Damit sich eine Investition in eine Einzel-Ladevorrichtung noch rechnen kann, tritt die Unterlassungspflicht jedenfalls erst frühestens fünf Jahre nach ihrer Errichtung in Kraft. Allerdings sind von der Regelung nur jene Einzelladestationen erfasst, die nach dem 31.12.2021 errichtet werden.

Von der Beschlussfassung über die Schaffung einer gemeinsamen Ladevorrichtung (und Verpflichtung zur Unterlassung der Nutzung von Einzel-Ladevorrichtungen) sind jene Wohnungseigentümer ausgeschlossen, die bereits über eine Einzel-Ladevorrichtung verfügen, da sie sonst einem Interessenkonflikt unterliegen würden.

Um die Durchsetzung bestimmter privilegierter Änderungen zu erleichtern, sieht das novellierte Wohnungseigentumsgesetz vor, dass die Zustimmung als erteilt gilt, wenn ihr nicht widersprochen wird. Das Einstimmigkeitsprinzip an sich wird durch diese sogenannte Zustimmungsfiktion nicht angetastet.

Die Regelung greift unter anderem bei folgenden Änderungen:

• Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines Elektrofahrzeugs
  
• Anbringung einer Solaranlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt

Letzteres gilt nur für Solaranlagen, die bei einem Reihenhaus oder einem als Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt bestehen. Umfasst die Wohnungseigentumsanlage im Wesentlichen einzelne Gebäude, wird schließlich kaum Interesse bestehen, dem Nachbarn eine sinnvolle Maßnahme zu untersagen.

Der die Änderung beabsichtigende Wohnungseigentümer hat alle weiteren Wohnungseigentümer von der geplanten Änderung zu verständigen. Für den Widerspruch stehen den übrigen Wohnungseigentümern zwei Monate ab dem Zugang der Verständigung zur Verfügung.

Beim Beitrag handelt es sich um einen stark gekürzten und bearbeiteten Auszug aus einem Text zur „WEG-Novelle 2022“ von Daniel Richter für die MANZ-Zeitschrift „immolex“. Der Autor ist Rechtsanwalt und Partner der Wiener Kanzlei Joklik Katary Richter Rechtsanwälte GmbH & Co. KG.