Österreichische Konjunktur 2025 : Am Bau beginnt's

Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung – hinter dem unaussprechlichen Namen verbirgt sich ein finanzpolitisches Regulativ, das den Zugang zu Immobilienkrediten erschwert und damit den Branchen des Handwerks in eben jenes gepfuscht hat.

„Im Jahr 2020 oder davor wäre die Verordnung noch zu rechtfertigen gewesen, da sich bis dahin die Grundstücks- und Hauspreise immer stärker von den verfügbaren Einkommen abgekoppelt haben“, erläutert RBI-Chefanalyst Gunter Deuber. Drastische Zinserhöhungen beendeten diesen Immobilienboom im Jahr 2022. „Damit war die KIM-Verordnung eigentlich doppelt falsch. Auch weil es nochmals zu Vorzieheffekten bei der Kreditvergabe – bei bereits erhöhten Immobilienpreisen führte, als sich abzeichnete, dass eine entsprechende Verordnung kommen würde.“

Der „KIM-Effekt“ ist kaum überzubewerten. Abgesehen von Finnland, das unter anderem an der Nähe zum kriegsführenden Russland litt, geriet Österreich damit zum europäischen Schlusslicht. Aussagekräftig ist der Vergleich mit Deutschland: „Die deutschen Wohnbauinvestitionen fielen vom ersten Quartal 2022 bis zum dritten Quartal 2022 um zwölf Prozent, die österreichischen um 20 Prozent“, so Deuber.

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Die Bauinvestitionen hierzulande brachen 2023 um 8,9 sowie 2024 um 4,3 Prozent ein. Für 2025 sieht der Analyst eine leichte Erholung mit einem prognostizierten Plus von 1,8 Prozent, 2026 soll es mit plus 2,5 Prozent noch etwas deutlicher aufwärtsgehen. „Die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum ist gegeben und die Leistbarkeit hat sich leicht verbessert, vor allem im privaten Wohnbau.“

Von der Finanzmarktaufsicht kommen unterdessen die nächsten Regulierungsideen. Das Grundprinzip: Banken sollen mehr Eigenkapital vorhalten für Kredite im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung. „Auch der Wohnbau wird über gewerbliche Immobilienträger mitfinanziert. Neue Regularien ab Mitte 2025 wären daher ein wirtschaftspolitisches Unding“, verdeutlicht Deuber.

Nicht zuletzt ließ die FMA verlauten, man wolle den „Geist der Verordnung“ auf Einzelbank-Ebene nach dem Auslaufen der KIM beibehalten. Maximilian Etzenberger ist dennoch überzeugt, dass mit dem Ende der Verordnung wieder ein Stück Normalität zurückkehrt. Etzenberger ist Geschäftsführer der Etzi-Group, unter deren Dach nebst einem Bauunternehmen auch der Elektrotechnik- und SHK-Betrieb Etzi-Haustec zusammengefasst ist.

„De facto herrscht ab Mitte des Jahres wieder der freie Wettbewerb der Banken untereinander“, stellt der Unternehmenschef fest. „Schon jetzt merke ich, dass wir mit den Anfragen kaum mehr zusammenkommen. Die Baukonjunktur zieht merklich an.“ Langfristig sollte eine Hausfinanzierung mit 2,4 bis 2,5 Prozent Kreditzinsen wieder möglich sein.“

Der Etzi-Geschäftsführer nutzte die Krise für eine Großinvestition in eine neue Unternehmenszentrale in Ried im Traunkreis inklusive Roboterfertigung von Ziegelfertigwänden. „In Zeiten von Hochkonjunktur und Facharbeitermangel am Bau ist Produktivität gefragt. Beides steht uns kurz bevor“, so sein optimistischer Ausblick.

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Deregulierung und verkürzte Bauverfahren sind eine zentrale Forderung praktisch aller Branchenakteure. „Speziell bei größeren Projekten in Städten sind wir zum Teil bei Verfahrensdauern von zwei bis drei Jahren“, schildert der neue oberösterreichische Landesinnungsmeister Wolfgang Holzhaider.

Immer häufiger käme es auch zur Beeinspruchung von Bauprojekten, die von den Behörden bereits gutgeheißen wurden, durch Nachbarn. „Das kann beträchtliche Verzögerungen von ein, zwei Jahren nach sich ziehen. In einem Fall sind wir sogar schon im dritten Jahr.“ 

Um dem Missbrauch von Nachbarrechten einen Riegel vorzuschieben, fordert der Funktionär juristische Instrumentarien. „Für das Projekt und das Bauunternehmen entsteht durch einen Einspruch kurz vor Baubeginn ein beträchtlicher Schaden. Es muss möglich sein, das einzufordern.“